纳奈莫买房?2021纳奈莫房产购买须知

如果您是第一次购买纳奈莫房产,那么很有必要看看这篇文章。纳奈莫买房遵循了美一百多年来的经纪人体系,就是买卖双方都通过各自的经纪进行买卖,而买卖双方是见不到面也不能沟通的。这里的房屋买卖,从下Offer(出价合同)开始,就是一个很严肃的法律步骤。

纳奈莫房产,纳奈莫买房

找个一位持牌的地产经纪帮您寻找房源,实地看房。

在Nanaimo买房子,首先要针对自己的需求与预算,设定一个区域。您可以向您的地产经纪了解整个Nanaimo的各个社区,当您选订好一个想要居住或投资的社区后,向您的买方经纪说明您的预算、目标区域、房屋样式等条件。地产经纪会根据这些条件,为您挑出一些符合要求的房源,然后同各个房屋的卖方地产经纪人预约时间,带您看房。

你的买方经纪会为你寻找合适的房源并带你去看房。在看房时,买方经纪也会提供每个房子的详尽资料以帮助你更好地了解这个房子。如果客人不在本地无法实地看房,则买方经纪会提供详尽的房子资料包括照片视频等。

根据看房的结果,买家可以再调整买房方案,比如房屋预算,地点,学区等。

买方经纪会再根据新的方案再寻找房源并带您看房,直到找到心意房源。

如果您对某套房源很满意,初步决定购买,就要开始购房程序了。在Nanaimo购房,主要有以下程序:

谈价、签订买卖合同 (下Offer)

当买家确定了要购买哪个房屋后,买方经纪就会为买家准备一份出价合约并交给卖方经纪,俗称“下Offer”。要注意的是,下Offer是一个很正规很严肃的事情,因为这个Offer不仅仅是买家的买房意向,而且还是一份真正的购房合同,具有法律的约束力。一旦双方都同意上面的所有条款,大家就需要从法律上去执行合同。

买卖双方通过各自经纪进行谈判,具体的动作就是双方的经纪根据买卖双方的意愿不断地在买房合约(Offer)上进行修改,买卖双方都需要在自己的修改上做签名以作法律认可。一般谈判的回合是2-5次,并不会太久,因为买卖双方都有各自的底线,如果双方底线没有交集,那么肯定谈不成。买家只能再找其他房子,卖家也再等待其他买家。

如果买卖双方通过谈判达成了协议,那么就进入了下一步“买家解除条件”。

首先是买方给卖方offer(出价)

具体做法就是在BC省的标准房屋买卖合同文本上写明买方的具体要求,最主要的条款包括:

A、Purchase price(购买价)

如果卖家挂牌价或报价是200万,买家可以按自己的想法在合同上给出第一次报价。如果知道同时有好几个买家,这个报价就需要掌握技巧了。即使没有其他买家,这个报价也不能给的太离谱,比如只报100万,肯定不是一个恰当的报价,卖家会觉得您根本没诚意买这房子。这个报价需要买家和自己的经纪好好商量再出。经纪的经验在这个时候就非常重要,他应该给客户提供最近该区域同类房屋的成交价供买家参考。

B、Deposit(定金)

一般定金是购买价的5%,不过可以取一个整数,这个条款需要约定定金支付时间和支付到什么账户。一般合同约定的是在“ Subjects Removal(条件移除之日)”的24个小时之内支付,合同约定定金是支付到买方经纪公司的信托账户(就是 您的买房经纪的地产公司信托账户),这个账户受房地产服务法例的制约,买方经纪公司也不可以随意动用,如果一切顺利的话,定金在“Completion Date(交易完成之日)”应支付给卖方。

C、Term and Condition(条款和条件)

这个是对买家最重要的一点。通常来说,如果买方给出offer 被卖方全盘接受的话,合同就成立了,但是,在买方给offer的时候,买方实际上还有好几件重要的事情没办呢,包括对房屋进行全面检查(验屋)、申请银行贷款、其间银行还需对房屋价值进行评估等等。所以,买家一定在这个条款中列明自己的具体要求或条件,同时保证在一定期限内完成这些事项,如果买方最终无法完成这些事项,合同就不能成立,且买方不因此承担任何责任。这个期限通常是可谈的,但惯例是7天左右。好的买方经纪一定会就这个条款给买方提供充分的建议并写入合同。

D、Completion(交易完成)

这个条款写明买方希望完成交易的日期。

E、Possession(占有)

这个条款是写明买方希望接收房屋钥匙和占有房产的日期,一般来说,这个日期可能会比完成交易的日期晚一天,以便卖方可以搬家并清洁房屋。

F、Adjustments(调整)

这个条款是写明从哪个日期开始由买方承担房屋的所有税和能源费用。这个日期通常是占有的日期。

G、Included item(包含的物品)

买方先提出想在购买价中包括的房间内可移动的物品,比如冰箱、洗衣机、家具等等。

H、Addendum(附加条款)

由于每个买家要买的房子都不一样, 所以要具体问题具体分析,但基本上有个大概的样本,最少有一页,但有些东西是强烈建议要有的,比如Subjects (条件)。

 

除非在几个买家互相竞争自动主动加价争抢房子的情况下(这种情况一般发生的市场火爆的时候),一般买方经纪都会帮买家在Offer(出价合同)的后面的Addendum(附加条款)处添加上“条件”(Subjects), Subject是用来保护买家的一个保护机制。一般来说,买卖双方在Offer里面谈好价格双方签字后,这个Offer就具有了法律上的执行力。但是,因为有了Subject这个保护机制,那么需要买家亲自签字声明”解除条件“(也就是解除保护机制),那么这个合同才能真正在法律上去执行。”

在这个条款中,买方要注明这个offer的有效期是到哪一日的几点几分为止,并且签字。买方要有思想准备,也就是说这个要约一经卖方接受,合同就算成立了。

买方经纪把上述买方签字的合同发个卖方或卖方经纪,就进入到卖方承诺的阶段。在合同中专门有一个条款就是Accceptance(承诺)。在这个条款中,如果卖方同意买方提出的所有条件,则卖方只要在要约有效期内签字,合同就成立了。但是通常而言,卖方不会完全同意买方的要约,具体做法就是在买方前述合同条款中进行修改,比如购买价,卖方会提出一个新报价,其他条件,卖方也会按照自己的想法进行调整,具体调整方式就是在买方的条件旁边直接手写上新的条件,并在新的条件边上简签(只签姓)。这份文件构成一份新要约,也会附有有效期,再发给买方。

这样要约、承诺经过几个来回,如双方最终能达成一致,合同就初步成立,但还要记得,在合同中的Term and Condition(条款和条件)中,买方还保留了若干条件,这些条件如果在约定的期限内不能成就,买方还可以不执行合同且不承担任何责任。所以说这个期间是买方的反悔期。

Counter-offer(还价)

卖方可针对您的出价与条件对 offer 作修改;也有的卖方无法接受您的出价与条件,直接就石沉大海。若您有接到卖方的 counter-offer,卖方修改了您出的价钱与条件,您可以接受,或依然可以再提出另一个价钱与条件。直到成交的金额与条件,双方都能接受,这份房产契约才算“准成交”。

纳奈莫买房银行贷款

在合同签订后,买方要抓紧完成合同中约定的条件,最主要的就是获得银行贷款,其实,如果不是新移民,这个程序在签订合同前就应该进行预落实了。因为买方必须把自己的条件提供给银行,请银行评估自己可能获得多少金额的贷款,同时也要比较各银行的利率和贷款条件,之后才敢下offer。

 

对新移民来说,特别是投资移民,这个程序就简单很多,一般来说在自己的开户银行比较容易获得贷款。目前加拿大银行给新移民的贷款额基本上是房屋总价的60-65%。当然,在买卖合同签订后,银行还会派人评估房屋的实际价值,理论上讲,银行是按房屋评估价值的60-65%提供贷款,也就是说,如果银行认为房屋实际价值低于买价的话,银行只能按房屋的实际价值给予贷款,如果银行认为房屋实际价值高于买价的话,银行按买价给予贷款。

 

贷款也有贷款经纪,买家可以根据需要来决定是否需要用贷款经纪。有些情况下,贷款经纪可以帮着买方获得更好的贷款条件。

 

加拿大的贷款合同也很复杂。分为浮动利率和锁定利率两种。如果申请30年期贷款,一个贷款合同也不一定签30年期,通常买方可以选择一个期限,比如3年、4年或5年,这个期限到了之后,买方可以与这家银行重谈条件,也可以转到其他银行。目前加拿大银行贷款利率一直保持在低利率,通常浮动利率会低于锁定利率。买方可以根据自己的时间需要选定具体条件。

 

贷款合同并不是在此时签署的,银行只是通知买方符合贷款条件,并告知贷款的金额,买方就可以继续进行买房程序了。当条件解除(subject removal)之后,需要把购房文件及你找的律师信息给银行或贷款经纪,他们会和律师直接联系放贷事宜。

 

验屋

 

通常在买卖合同中,买方会约定自己有权自付费用对房屋进行核验。也就是说,如果经过核验,买方对房屋状况不满意,也属于合同约定的条件不能解除的情况。在加拿大验房师是个专门的职业,请验房师验房的费用大概几百元不等,时间需要大约3-5个小时左右。

 

去市政府核验产权

 

去市政厅核验房屋产权是否存在问题,问问是否存在纠纷,案件发生等事情。其实在购房条件里有一条Title search就是确定房子产权问题的,你的经纪及律师都会帮你细细查看的。

 

 

解除条件和支付定金

 

解除条件”这个专业词汇让很多人觉得迷惑,到底是什么意思。其实,这个步骤,是政府用来保护买家的。在买卖双方通过谈判达成协议后,双方都在出价合约(Offer)上签字认可,从法律上说,这个合约已经有法律约束力了,也就是买家必须买该房,卖家必须卖该房了。但是,政府为了保护买家,设立了“条件”。也就是说,买家在出价合同(offer)中可以加入条件,比如:买家必须要获得银行批下房屋贷款,才能买房。如果双方谈成了合约但是最后银行拒绝给买家贷款,那么买家尽管签署了合约,也可以不买房。再比如,买家要验屋后再决定是否买房,如果验屋后发现问题太多,维修费用超过一定数额,那么也可以不买房。

 

买家常用的Subject (条件) 基本有:

 

纳奈莫房产贷款

尽管买卖双方已经全部签署了Offer(出价合同),但是如果买家申请房屋贷款的银行没有批下贷款,那么买家自然买不了房子, 这样的话,买家就可以不签“解除条件”的文件,而解除不了条件, 房屋买卖合同自然不成立。

 

验房

买家的验房师发现房子有重大问题,需要大笔资金进行修复,买家决定不买了, 所以不签”解除条件“文件,买卖合同还是不成立。

 

如果是买公寓

还要看公寓的会谈记录(Minutes),年度会谈记录(AGM),Form B(一个表格告诉你这个房子现在的基本财政状况,有没有对外的责任,大修基金是多少等等,很重要),财政报告,工程师报告等等。

 

地下油箱

一般房龄50年或以上的老房子最好再加一个保护条件,请卖方提供地下油箱的移除证明。

 

保险

有些老房子的房屋保险是个问题,曾经有客户因为是抢来的Offer没有条件,后来因为房子自身的问题保险公司不保,结果导致银行不肯贷款。

 

当然,这个“条件”,不是可以天马行空随便写的,最常用的“条件”是以下5个:

    1. 买家银行贷款
    2. 验屋
    3. 阅读房子有关文件
    4. 房屋能买房屋保险
    5. 获得并同意卖家提供的“房屋状况声明”文件

 

上面2、3、4件事儿都办妥了,7天也就差不多到了,这时如果确实已经下定决心买这房子了,就需要解除条件了。解除条件的方式就是买方中介准备一份contract purchase and sale addendum,在上面写明之前的条件都已经满足,可以解除,同时,如需有要求卖方在交房前完成的事项,也注明在这份文件里,比如,要求卖方更换好热水炉并提供相应发票等。这个文件先由买方签署了,再由卖方签署,合同就正式成立了。

 

之后24小时内,买方需要用银行本票向双方认可的监管人(通常是买方经纪所属的房地产公司)账户支付定金,监管人将按相关法例和合同约定在适当的时候支付该款项。如果交易无法达成,定金可能需交由法庭判定归属。

 

 

保险

 

在合同约定的交易完成日之前,买方需联系保险公司为所购房屋购买保险。保险合同条款相当复杂,在此不一一说明了。保险内容主要包括房屋损毁、第三者责任等,地震险是要单独购买的。具体需要根据房子的具体情况和保险经纪沟通后购买。

 

委托律师和交易

 

房屋买卖交易必须由卖方律师和买方律师,或者法律公证人共同配合完成,买方律师收费在800-1500元之间不等,买方律师还需代收买方支付的定金之外的首付款。(通常买方会有三个方面的主要款项要交到律师那里,分别是首付款,定金和贷款)

 

买方在交易日前几天需要到买方律师处签署一大堆纸质文件,包括银行的贷款合同、按交易日来划分买方和卖方承担当年地税的金额,并根据这个金额对买方需要付款的总数额进行调整,买方的付款还包括应该由买方承担的过户手续费和交易税。

 

交易日当天是双方律师到产权局办理交割以及房款支付,买卖双方都不需要到现场。

 

接收房屋

 

在合同约定的交房日期,买方应按时前往新房接收房屋,通常这时房屋已经清洁干净,卖方的东西已经搬走,卖方经纪负责交钥匙,房屋设备使用最好也请卖方经纪演示一遍,还有就是房屋内设备的使用说明书,最好能清点一遍。

 

房屋产权证明

 

Nanaimo房屋没有像中国那样正式的房产证,在交易日后一到两个月内会收到一份书面文件,就是产权证明(the state of title certificate)的复印件。

过户和准备入住

 

根据合同,卖方支付跟房屋有关的所有费用至交房日,之后均由买方承担,这些费用就包括水、电、天然气的费用,所以实际上卖方在搬走之前,已经办理了水、电、天然气的关户,买方接收房屋后,需要重新与电力公司和天然气公司联系开户,开户时可能还需支付一笔押金。如果是公寓的话,水和排污是市政供应的,不需要办理开户,到时自动会有账单寄到房子的邮箱。可以准备给电讯公司打电话申请互联网和电话电视了,一般公寓楼需要付一笔搬迁费。

 

 

 

Nanaimo买房过程中,大概有以下一些费用需要考虑。以下是粗略估计,实际Nanaimo买房费用根据具体Nanaimo房产,购买时间,买卖双方的要求等因素有所不同。此信息只做参考!

 

房产转让税

在卑诗省进行物业交易时,买家需要向卑诗省政府缴纳房产交易税(Property Transfer Tax)。

 

房产交易税计算方法

 

  • 0 – 20万为1%
  • 20万 – 200万为2%
  • 200万- 300万为3%
  • 300万以上为5%

也就是说:

 

$100万的房产需要支付的房产交易税

$2,000 (20万x1%)+$16,000(80万x2%)=$1.8

$350万的房产需要支付的房产交易税

$2,000 (20万x1%)+$36,000(180万x2%)+$30,000(100万x2%)+$25,000(50万x5%)=$9.3

$500万的房产需要支付的房产交易税

$2,000(20万x1%)+$36,000(180万x2%)+$30,000(100万x2%)+$100,000(200万x5%)=$16.8

 

减免方法

首次置业地产转让税减免条件:

First Time Home Buyer Exemption

BC省物业

加拿大公民或居民身分

申报优惠之前在BC省已住满12个月,或在过去6年内以BC省居民身分报过至少2年税

从未购买过任何物业

从未申请过首次购房优惠减免

所购买物业将成为首要住宅

 

减免计算方法:

成交价$50万以下为全部减免

成交价$50万到$52.5万以下为部分减免

成交价$52.5以上则无任何优惠减免

 

购买全新物业地产转让税减免条件:

新房;

加拿大公民或居民身分;

物业位置是在BC;

房屋物业将成为首要住宅;

在物业成交后92天内搬进住宅,並以首要住宅住滿一年时间

房屋的市场价值不高于75万加元

土地不大于0.5公顷

注: 全新房屋的市场价值在75万至85万元之间,可申请部分的减免。

 

消费税GST

加拿大购买任何物业需要缴交5%的消费税(GST)。如果该物业为二手房(超过一年),无需缴交GST,但其用地,如商业用途物业、全新住宅用途物业,都需要另外缴交成交价格的5%GST。

 

减免方法

 

新房消费税减免条件 New Housing Rebate :

全新住宅用途物业

其住宅用途为买家首要住宅或其亲属居住用途

 

计算方式:

成交价格35万以下将获得减免GST的1.8%

成交价格35万到45万以下为部分减免

成交价格45万以上则无任何优惠减免

 

新租赁用房消费税减免条件

New Residential Rental Property Rebate

全新住宅用途房地产物业

其住宅用途为长期出租用途(至少满一年)

计算方式:

成交价格35万以下将获得减免GST的1.8%

成交价格35万到45万以下为部分减免

成交价格45万以上则无任何优惠减免

由于在这两项GST消费税减免优惠中并无国际限制,外国国籍身分均可申请减免。

 

外国卖家税 

凡购置住宅用途物业的外国卖家,需要交纳房屋成交价20%的外国买家税。

 

减免方法

优惠减免条件:

持有工签身份通过卑诗省提名计划(PNP) ,或在物业成交后一年内成为加拿大永久居民(PR)或加拿大公民者

在物业成交后92天内搬进住宅,并以首要住宅住满一年时间

如已缴交过外国买家,且满足以上条件者可在物业成交后18个月之内申请退款,逾期作废。

 

* 购买商业地产无外国买家税

 

房产成交手续费 

房产成交手续费(Closing Cost)是指房地产买卖手续费是指在您购买房屋时,除了实际购买价格以外所产生的其他费用。

 

例如:法律费用和支出,约$800-$1000加元

 

房屋贷款

加拿大购买物业如果需要向银行申请贷款的话,由于物业开发商所规定的首付要求不同,因此需要根据物业的不同情况来决定。

 

贷款金融机构有可能收取贷款手续费(有些银行自行吸收),甚至丈量费用(Survey Fee)、估价费用(Appraisal Fee),这些费用各约二、三百。

 

网络贷款计算器:

https://tools.td.com/mortgage-payment-calculator/

 

律师及过户登记费用:房屋买卖合约正式生效后会交由律师或法律公证人处理过户相关事宜,处理费用一般费用在900—1,500元之间。

 

验屋费:一般视房屋大小、屋龄而定,约在400—800元间。

 

地价税及公共事务费用(Utility Bill即水费排污费、学校捐、收垃圾费等):这些费用之调整帐目,律师会计算并调整买家及卖家负担各项今年相关费用之比例(即成交日起到年底之天数÷365天)。

 

房屋保险费用:独立屋须购买房屋保险,含火险、第三责任险等。

 

杂项开支:搬家费、装潢费、整修费、采购家具费…

 

至此为止,与房屋买卖有关的手续全部办理完成了。